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「初期費用の安い物件で探してます」賃貸物件を選ぶ際に気を付けて頂きたい事

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カテゴリ:高崎賃貸

高崎の賃貸物件について

アパートの初期費用


最近は高崎の新築戸建てにスポットを当てた建売物件の記事を中心に書いてきましたが、今回は賃貸にスポットを当てた記事を書きます

この時期(現在2019年10月13日)は転勤の方もほぼ物件を決めてしまっているので比較的暇な時期(動きの少ない時期)になりますが、この時期何故か増えるのが「初期費用がとにかく安い物件」を探している方

もちろん当社には初期費用の安い物件も数多く取り扱っておりますので、ご要望にお応えできる準備はございます

初期費用を計算してみよう


しかしそもそも何故初期費用が安くできるのか、その理由ってご存知ですか?
単純に安ければいいじゃん!という理由で選んでしまうと後々大変な目に合ってしまうので今回は初期費用の安い物件のカラクリとデメリットをご紹介したいと思います

そもそも初期費用を安くできる物件と安く出来ない物件は何が違うのか
通常物件を契約する際に支払う初期費用の項目は
・初回家賃
・敷金
・礼金
・保証会社の初回保証料
・火災保険
・仲介手数料
・駐車場紹介料
・クリーニング費用(敷金があれば無し)

上記は殆どの物件に掛かってくる項目になります
以下は任意、もしくは強制加入の場合有り
・鍵交換費用
・消毒消臭
・緊急トラブルサポート

※家賃五万円の物件に11月1日で契約をした場合
11月分家賃 50000
敷金1ヵ月   50000
礼金1ヵ月     50000
保証料    25000 (会社によって値段が違うので50%で計算)
火災保険       20000
仲介手数料    55000
-------------------------------
合計     250000


大体250000円程の値段になります
金額は加入する保証会社、火災保険の保険会社によって若干変動しますが、殆どこんな感じです

僕の感覚ですが、「初期費用の安い物件」を探されている方はこの契約金を10万円いかない金額で探されている方が多いです

つまり必然的にこの項目の内3つ以上かかってしまうと厳しいという事です

初期費用の安い物件のカラクリ


初期費用の安い物件はこれをどうしているか
単純に計算するとこうなります

※家賃五万円の物件に11月1日で契約をした場合
11月分家賃 50000 (フリーレントで無料)
敷金1ヵ月   50000 (無しにしてクリーニング費用を退去時請求)
礼金1ヵ月     50000 (無し)
保証料    25000 (会社によって値段が違うので50%で計算)
火災保険       20000
仲介手数料    55000
-------------------------------
合計     95000

こうするとかなり安くなりました!
仲介手数料も無料にできる物件もありますが、それはまた次回お話致します

敷金、礼金がかからないだけで、これだけ違います
しかしクリーニング費用を退去時請求に変えただけなので、ここは「安くなった」というより払うタイミングをズラしただけに過ぎません

ですので実際に安くなったのは初回家賃の5万円だけです
このクリーニング費用を退去時に請求される形にすると、意外に退去の際にお金が掛かかります(退去時請求と契約書に記載されても忘れてしまう方が多いです)

さらにフリーレント等のサービスを使用すると殆どの物件で違約金が設定されます
1年未満、2年未満と期間は物件によりけりですが、内容は賃料の1ヵ月分を支払う旨が記載されます

更に大幅なサービスを行う物件も有り、初回の保証料や火災保険の料金まで貸主側が持つという物件もあります

しかしここで疑問が浮かびませんか?
「なんでこんなに安くしてくれるの?」
という

不動産屋の回答としてはこうです
「大家さんがこれ以上家賃を安くするのは難しいから初期費用を安くする事によって他の物件との差別化を図り、入居して頂く方の負担を少しでも減らすという事を考えて頂けているので、ここまで安くできるんですよ」
という回答が表向きは100点です

入居者の方もこの説明でご納得頂けます

しかし、実際にはこの初期費用を安くしてでも入居して貰いたい理由というのが他に存在します

もちろん「初期費用を下げる事で家賃を下げなくても入居して貰いたい」という大家さん側の理由がある事も確かですが、「初期費用5万円」「初期費用なし」という物件の場合は、実はその「賃貸アパートの売買を行いたい」という理由も潜んでいます

どういうことか
アパートを売る場合、入居者の有無に関わらず売買を行う事ができます
しかしアパートを買う動機のある方は自身が住む為に購入するのではなく、投資用としてその物件を購入します

ですので、当然満室の物件の方が売れやすいです
いつ埋まるかわからないアパートよりも、既に満室になっている物件の方が安心ですよね

なので初期費用を安くすることによって入居率を上げ、満室になったら売りに出すという事を専門の事業として行う不動産屋も昔から多いです

ですので初期費用の安い物件というのは「所有者が変わるリスクがある」というのも頭に入れて頂く必要があります

所有者が変わればどうなるか
・管理会社が変わる可能性
・家賃の振込先が変わる可能性
・保証会社が変わる可能性
・更新時に賃料を含めたルールが変わる可能性

一度締結した賃貸借契約があっても所有者が変更になった場合は新しい所有者と賃貸借契約を結び直す必要がある為、賃料等も変わる可能性が有ります(殆どの場合は現状のままの方が多いです)

初期費用が安い物件というのは安くするそれなりの理由が有ります
もちろんそういったリスクを承知の上でご契約頂ければ問題有りませんが、あまりこの辺りは不動産屋も説明をしない部分ですので、十分注意しましょう

当店では事前にご説明させて頂いた上でご案内させて頂きます

初期費用も安くてリスクもなくて新しい所はありますか?


凄く多い質問ですが、初期費用って何でもかんでも削れるものではありません
家賃を1か月分無料にするのだって大家さんからしたら身を削るのと一緒です
火災保険も本当は保険法を順守すると契約者本人以外が支払ってはいけません

確かに安いのはうれしいですが、全ての物件が凄く安い値段になるとは思わないで下さい
そして初期費用を10万以下にできる物件等も数としてはそこまで多くありません
1つあるからと言って他も同じように出来るとは思わない方がいいですよ

安い物件って数が無い分決まるのも一瞬なので、そこを逃したら次はないくらいに思っていた方が良いです

ちなみに築が新しくて、初期費用も安い物件は稀にあります
それはどんな物件かというと
「半年以上空いている新築物件」です

新築で建てたものの殆ど埋まらず、困り果てて…というパターンが多いですが、こういった物件はねらい目です

ですので、あるにはありますが、中々出てこないですし、こういった状況にならないように新築アパートを建てる際には安めに出すような動きになっているので、狙ってこういった物件を決めるのは非常に難しいです

最後に


「初期費用●万円!」等といったコメントもネットを見ると見かける事がありますが、実はそこに「プラスで~~の入会金が必要になります」等を言われる事も多々あり、実際にかかる金額は●万円では済まない事も多いです

ですので事前にいくら掛かるのかチェックが必要です
敢えてネットに掲載していない会社さんにその物件の事を聞くのも間違いないポイントとして重要ですよ

以上を参考に賃貸物件を探してみて下さい

当店であればLINEで簡単にお問合せする事も可能です
友達追加後トーク画面からお問い合わせ下さい
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